Quien vende una vivienda paga dos impuestos: el IRPF por la ganancia obtenida y la plusvalía municipal que cobra el ayuntamiento. El IRPF se calcula sobre la diferencia entre lo que sacas y lo que te costó, con tipos del 19 % al 30 %. Hay dos situaciones en las que esa ganancia no tributa: si reinviertes el dinero en tu nueva vivienda habitual o si tienes más de 65 años y vendes la tuya.
El comprador paga sus propios impuestos (ITP o IVA), pero esos no son cosa del vendedor.
El IRPF: la ganancia patrimonial
La ganancia es la diferencia entre dos valores:
- Valor de transmisión: el precio de venta menos los gastos que pagas tú como vendedor, como la comisión de la inmobiliaria o la propia plusvalía municipal.
- Valor de adquisición: lo que pagaste al comprar más los gastos e impuestos de entonces (notaría, registro, ITP o IVA) y las mejoras que hayas hecho, como una reforma de cocina o un cerramiento.
Si la vivienda estuvo alquilada, al valor de adquisición hay que restarle las amortizaciones que te dedujiste esos años.
La ganancia se declara en la renta del año siguiente a la venta y tributa en la base del ahorro:
| Ganancia | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Un ejemplo con cifras
Compraste un piso en 2012 por 120.000 € y pagaste 10.000 € entre impuestos, notaría y registro. Lo vendes en 2026 por 200.000 €, con 6.000 € de comisión de la inmobiliaria y 2.000 € de plusvalía municipal.
- Valor de adquisición: 120.000 + 10.000 = 130.000 €
- Valor de transmisión: 200.000 – 6.000 – 2.000 = 192.000 €
- Ganancia: 62.000 €
El IRPF sería: 6.000 € al 19 % (1.140 €) + 44.000 € al 21 % (9.240 €) + 12.000 € al 23 % (2.760 €) = 13.140 €.
Guardar las facturas de compra y de las obras importa: cada gasto que puedas justificar reduce la ganancia.
Cuándo no se paga IRPF
- Reinversión en vivienda habitual. Si vendes tu vivienda habitual y destinas el importe a comprar otra vivienda habitual en los dos años anteriores o posteriores, la ganancia queda exenta. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional. Hay que indicar en la renta que te acoges a ella.
- Mayores de 65 años. Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está exenta sin necesidad de reinvertir.
- Dación en pago. La entrega de la vivienda habitual al banco para cancelar la hipoteca tampoco tributa, con requisitos.
Para Hacienda, es vivienda habitual la que has ocupado de forma continuada durante al menos tres años, con algunas excepciones.
Si compraste antes de 1995, puede aplicarse una reducción por antigüedad sobre la parte de la ganancia generada hasta 2006. Es un cálculo que conviene revisar con calma.
La plusvalía municipal
Es el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. Lo cobra el ayuntamiento donde está la vivienda y, en una compraventa, lo paga el vendedor.
Desde 2021 se puede calcular por dos métodos y se aplica el que dé menos impuesto:
- Objetivo: el valor catastral del suelo por un coeficiente que depende de los años que has tenido la vivienda.
- Real: la ganancia real del suelo, según los precios de compra y venta.
Si vendes por menos de lo que te costó, no hay plusvalía que pagar, pero tienes que acreditarlo con las escrituras. El plazo para presentarla es de 30 días hábiles desde la firma.
Ojo con un detalle: la exención por tener más de 65 años es solo del IRPF. La plusvalía municipal se paga igual.
El IBI del año de la venta
El IBI lo debe quien sea propietario a 1 de enero. Si vendes en octubre, el recibo es tuyo, aunque es habitual pactar en la escritura que el comprador te abone la parte proporcional.
Si la vivienda era heredada
El valor de adquisición no es lo que pagó quien te la dejó, sino el valor que declaraste en el Impuesto sobre Sucesiones más los gastos de la herencia. Lo explicamos en heredar una vivienda en Andalucía. Si vendes poco después de heredar, la ganancia suele ser pequeña.
Y si en lugar de venderla decides alquilarla, te explicamos cómo declarar el alquiler en la renta.
Preguntas frecuentes
¿Se paga IRPF si vendo con pérdidas?
No. La pérdida se declara igual y puede compensarse con otras ganancias del ahorro de ese año o de los cuatro siguientes.
¿Cuándo pago el IRPF de la venta?
En la declaración de la renta del año siguiente. Si vendes en 2026, en la campaña de 2027.
¿La plusvalía municipal se puede restar en el IRPF?
Sí. Es un gasto del vendedor y reduce el valor de transmisión.
¿Y si la vivienda es de dos personas?
Cada propietario declara su parte de la ganancia según su porcentaje en la escritura, y cada uno comprueba si cumple las condiciones de las exenciones.
Calcula antes de poner precio
Antes de fijar el precio, merece la pena calcular cuánto te quedará limpio después de impuestos. En Asesores del Aljarafe hacemos ese cálculo, revisamos si puedes aplicar alguna exención y nos ocupamos de la plusvalía y la escritura. Consulta nuestro servicio de gestión de escrituras, nuestra asesoría fiscal o cuéntanos tu caso.