Si alquilas una vivienda, declaras en la renta lo que cobras menos los gastos que puedes deducir, y sobre ese resultado aplicas una reducción. Para contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 la reducción es del 60 %; para los posteriores, del 50 % con carácter general. Bien declarado, un alquiler normal suele tributar por una parte pequeña de lo que cobras.
Este artículo trata el alquiler de vivienda habitual del inquilino. El alquiler turístico y el de temporada tienen otras reglas.
Qué se declara
El alquiler se declara como rendimiento del capital inmobiliario, en el apartado de inmuebles arrendados. Por cada vivienda hay que indicar la referencia catastral, el NIF del inquilino, la fecha del contrato, los ingresos del año y los gastos.
Si la vivienda es de varias personas, cada una declara su parte de ingresos y gastos según su porcentaje de propiedad.
Gastos que puedes deducir
- IBI y tasa de basuras.
- Cuotas de la comunidad de propietarios.
- Seguro de hogar y seguro de impago.
- Intereses de la hipoteca de esa vivienda.
- Reparaciones y conservación: pintar, arreglar la caldera, cambiar un electrodoméstico averiado.
- Suministros que pagues tú y no el inquilino.
- Gastos de formalizar el contrato y honorarios de la agencia o del gestor.
- Amortización: un 3 % anual del valor de la construcción (sin el suelo), y un 10 % de los muebles si se alquila amueblada.
Los intereses y las reparaciones tienen un límite conjunto: no pueden superar los ingresos del alquiler. Lo que exceda se puede deducir en los cuatro años siguientes.
Las mejoras, como una reforma integral o un cerramiento nuevo, no son gasto del año: aumentan el valor de la vivienda y se recuperan vía amortización.
La reducción sobre el rendimiento neto
| Situación | Reducción |
|---|---|
| Contrato firmado antes del 26/05/2023 | 60 % |
| Contrato posterior, caso general | 50 % |
| Contrato posterior con rehabilitación en los dos años anteriores | 60 % |
| Primer contrato en zona tensionada con inquilino de 18 a 35 años, o alquiler a una administración o entidad social para vivienda social | 70 % |
| Nuevo contrato en zona tensionada rebajando más de un 5 % la renta anterior | 90 % |
La reducción solo se aplica si el rendimiento neto es positivo. Las del 70 % y 90 % ligadas a zonas tensionadas dependen de que la comunidad autónoma las declare; a fecha de este artículo, Andalucía no tiene zonas de mercado tensionado declaradas.
Un ejemplo con cifras
Alquilas un piso en Tomares por 700 € al mes: 8.400 € al año. Gastos del año: IBI 400 €, comunidad 600 €, seguro 200 €, intereses 1.500 € y amortización 2.700 € (3 % de 90.000 € de valor de construcción). Total: 5.400 €.
- Rendimiento neto: 8.400 – 5.400 = 3.000 €
- Con contrato de 2022 (reducción del 60 %): tributan 1.200 €
- Con contrato de 2025 (reducción del 50 %): tributan 1.500 €
Esa cantidad se suma al resto de tus rentas de la base general.
Los meses que el piso está vacío
Si la vivienda no estuvo alquilada todo el año, los gastos solo se deducen en proporción a los meses alquilada. Los meses que estuvo vacía, Hacienda te imputa una renta: el 2 % del valor catastral (o el 1,1 % si ha sido revisado), en proporción a esos meses.
Errores frecuentes
- Deducir todos los gastos del año cuando el piso solo estuvo alquilado unos meses.
- Olvidar la amortización, que suele ser el gasto que más rebaja el rendimiento.
- Aplicar el 60 % a un contrato nuevo firmado después de mayo de 2023.
- No guardar facturas. Hacienda puede pedirlas durante cuatro años.
- No depositar la fianza. En Andalucía, la fianza se deposita en la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA).
Si la vivienda es heredada
La amortización se calcula sobre el valor que se dio a la construcción en la herencia más los gastos e impuestos pagados. Lo explicamos en heredar una vivienda en Andalucía. Y si en algún momento te planteas venderla, repasa antes qué impuestos se pagan al vender una vivienda: las amortizaciones deducidas reducen su valor de adquisición.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que hacer pagos trimestrales por el alquiler?
No, si eres particular y alquilas vivienda. Todo se declara en la renta anual.
¿Y si el inquilino deja de pagar?
Las rentas impagadas pueden restarse como saldo de dudoso cobro si han pasado más de seis meses desde la primera reclamación judicial o el deudor está en concurso.
¿Puedo deducir la cuota de la hipoteca?
Solo los intereses. La parte de capital que devuelves no es gasto deducible.
¿Se aplica la reducción si alquilo una habitación?
Sí, si es la vivienda habitual del inquilino. No se aplica a locales, garajes ni alquileres de temporada.
Declara bien tu alquiler
Con los gastos bien recogidos, la mayoría de alquileres tributan bastante menos de lo que el propietario espera. En Asesores del Aljarafe preparamos tu declaración de la renta, calculamos la amortización y revisamos qué reducción te corresponde. Consulta también nuestra asesoría fiscal o pídenos cita.